Wie läuft ein Bestandsaufmaß ab? Der Projektablauf bei SMART+AGILE

Warum überhaupt ein Bestandsaufmaß?

Wenn du ein Wohnungsportfolio besitzt, eine Sanierungswelle planst oder den Verwalter wechselst, brauchst du verlässliche Bestandsdaten. Vorhandene Pläne sind in der Regel zu alt, zu ungenau oder fehlen ganz. Ohne saubere Grundlage werden Sanierungskosten unschätzbar, Flächenangaben unsicher und Bauanträge zur Geduldsprobe.

Ein Bestandsaufmaß ändert das. Es liefert dir eine aktuelle, geprüfte Datenbasis, mit der dein Architekt planen kann, dein Verwalter Flächen sauber dokumentiert und du selbst Entscheidungen auf Zahlen statt Annahmen triffst. Dieser Artikel zeigt dir, wie ein typisches Projekt mit SMART+AGILE abläuft — vom Erstkontakt bis zum Datenpaket auf deinem Schreibtisch. Geschrieben ist er für Bestandshalter mit Wohnungs-Portfolio, also für dich, wenn du fünf bis fünfhundert Einheiten verantwortest. Die Logik gilt sinngemäß genauso für Hausverwaltungen, Architekten und institutionelle Eigentümer.

Was dich danach erwartet: ein klarer Prozess, eine ehrliche Aussage zur Genauigkeit, ein definiertes Datenpaket — und eine saubere Trennung zwischen dem, was wir liefern, und dem, was Aufgabe deines Architekten oder Sachverständigen bleibt.

Wie der Erstkontakt läuft

Der erste Kontakt ist meistens kurz. Du beschreibst uns dein Vorhaben — Sanierung, Verkauf, Vermietung, Verwaltung — und nennst uns die wenigen Daten, die wir für ein Angebot brauchen.

• Lage der Immobilie. Adresse oder zumindest Ort und ungefähre Verortung.
• Ungefähre Größe. Brutto-Grundfläche (BGF), grob geschätzt reicht.
• Anzahl der Einheiten. Wie viele Wohn- oder Nutzungseinheiten umfasst das Objekt?

Mehr brauchen wir am Anfang nicht. Die Zielsetzung — was du mit dem Aufmaß vorhast — fragen wir auch ab, aber sie hilft uns vor allem, das passende Datenpaket und sinnvolle Bausteine vorzuschlagen. Vorhandenes Material wie alte Bestandspläne ist nett, aber keine Bedingung — wir kommen auch ohne aus.

Auf dieser Basis bekommst du ein konkretes Angebot. Es nennt das Datenpaket, sinnvolle Bausteine für deinen Anwendungsfall und einen objektbezogenen Zeitplan. Pauschale Tagessätze nennen wir bewusst nicht — Bestandsaufmaß ist objektabhängig, und alles andere wäre eine Zahl, die im Detail nicht trägt.

Bei Auftragserteilung schließen wir mit dir als Auftraggeber eine Auftragsverarbeitungs-Vereinbarung (AVV) nach Art. 28 DSGVO ab — das ist bei uns Vertragsbestandteil, kein Zusatz und nichts, was du anfordern müsstest.

Vor Ort: Die Begehung mit dem mobilen Scanner

Wenn der Termin steht und du den Zugang zu allen Räumlichkeiten organisiert hast, kommen wir mit einem mobilen 3D-Scanner — konkret: dem NavVis VLX 2. Das Gerät wird vom Operator durchs Gebäude getragen und erfasst kontinuierlich, während er geht. Das Verfahren heißt SLAM (Simultaneous Localization and Mapping): der Scanner berechnet seine eigene Position laufend mit, während er die Umgebung aufnimmt. Pro Begehung entstehen mehrere hundert Millionen Punkte, die später zu einer konsistenten Punktwolke zusammengefügt werden.

Das ist die methodische Alternative zum klassischen terrestrischen Laserscanner (TLS), der auf einem Stativ steht und zwischen vielen Standpunkten verschoben werden muss. Bei TLS dauert die Begehung deutlich länger und unterbricht den Betrieb stärker. Bei klassischem Wohnungsbestand ist mobiles Scanning die passende Wahl — schneller im Durchgang, weniger Eingriff bei Mietern, ausreichend für Geometrie, Flächen und Planungsgrundlage.

Was Mieter erleben: Sie sehen den Bediener mit einem körpergetragenen Scanner durch die Wohnung gehen. Pro Wohnung dauert die Begehung wenige Minuten. Das Gerät erfasst eine Punktwolke und automatisch Panoramabilder — eine integrierte Unschärfe-Funktion macht Personen und Kennzeichen auf den Bildern unkenntlich. Persönliche Gegenstände und Dokumente sind nicht das Ziel der Aufnahme; wir respektieren Privatsphäre während der Begehung. Wer als Mieter nicht möchte, dass bestimmte Räume erfasst werden, sagt es uns vor Ort — wir gehen darauf ein.

Bei bewohnten Objekten liefern wir ein Mieter-Informationsschreiben als Vorlage, das du rechtzeitig vor der Begehung verteilen kannst. Die rechtliche Bewertung deiner konkreten Mietsituation bleibt deinem Anwalt vorbehalten — die handwerkliche Vorbereitung übernehmen wir.

Genauigkeit ehrlich erklärt

Die häufigste Frage am Anfang lautet: Wie genau ist das eigentlich? Wir geben darauf eine offene Antwort, weil die Genauigkeitsdebatte in der Branche oft mit halben Wahrheiten geführt wird.

Mobiles SLAM-Scanning mit dem NavVis VLX 2 liefert nach Hersteller-Spezifikation Genauigkeiten in der Punktwolke von typischerweise wenigen Millimetern bis ein bis zwei Zentimetern, abhängig von Objekt, Begehungsführung und Passpunkt-Setup. Das ist ein Bereich, der für Bestandsgeometrie, Flächenermittlung und Planungsgrundlage trägt. Wer ein Maschinenfundament auf den Millimeter dokumentieren will oder eine hochpräzise Anlagenvermessung für eine Industrieanlage braucht, ist mit terrestrischem Laserscanning besser bedient — das ist nicht unser Verfahren und sollte es auch nicht sein.

Was unser Verfahren auszeichnet: Es ist im Bestand schneller, mieterfreundlicher und ausreichend für die Anwendungsfälle, die wir bedienen. Eine Wand, die in der Punktwolke auf wenige Zentimeter genau verortet ist, reicht für Sanierungsplanung, Flächenermittlung, Aufteilungsfragen und für die Übergabe an einen Architekten als Planungsgrundlage. Wir sagen: das ist genau die Genauigkeit, die für deinen Anwendungsfall gebraucht wird — nicht weniger und nicht mehr.

Diese Klarheit ist Teil des Angebots. Was wir liefern, ist ein dokumentiertes Verfahren, eine konsistente Punktwolke und ein Modell, das sich gegen die Rohdaten plausibilisieren lässt — und das im typischen Bestandshalter-Workflow von der Sanierungsplanung bis zur Vermarktung trägt.

Vom Scan zum Modell: Was im Büro passiert

Mit der Begehung ist das Aufmaß noch nicht fertig — im Gegenteil, der größere Teil der Arbeit beginnt jetzt. Im Büro durchlaufen die Daten drei Schritte.

Registrierung. Die einzelnen Aufnahmestrecken werden zu einer konsistenten Punktwolke zusammengeführt. Der SLAM-Algorithmus liefert dafür schon eine Vorausrichtung, die wir kontrollieren und nachjustieren.

Modellierung. Aus der Punktwolke entsteht in Archicad ein 3D-Bestandsmodell (BIM-ready) — auch weißes Geometriemodell genannt — mit Wänden, Decken, Dächern, Stützen, Treppen sowie Türen und Fenstern. Geometrisch arbeiten wir angelehnt an LOD 300 (auch als LOG 300 nach BIM Deutschland bekannt) — präzise in der Form, aber bewusst ohne Material- und Bauteileigenschaften und ohne TGA. Diese Tiefe ist die richtige für Bestandsdokumentation, Sanierungs-Vorbereitung und Flächenermittlung. Material, Schichtaufbauten oder TGA-Komponenten bleiben Aufgabe der Fachplanung.

Plausibilisierung. Bevor das Datenpaket zu dir geht, prüfen wir das Modell gegen die Punktwolke. Erker, Versprünge, schräge Wände, nicht zugängliche Räume — alles, was aus dem üblichen Raster fällt, wird mit dir besprochen. Wenn ein Speicher verschlossen war oder ein Mieter einen Termin verschoben hat, dokumentieren wir das offen, statt es zu kaschieren — und entscheiden gemeinsam mit dir, wie wir mit den Lücken umgehen.

Was du am Ende bekommst: Das gewählte Datenpaket

Bei SMART+AGILE wählst du aus mehreren Datenpaketen das, was zu deinem Vorhaben passt — und ergänzt es bei Bedarf mit optionalen Bausteinen. Was wir liefern, hängt also nicht von einem festen Standard ab, sondern von dem, was du brauchst.

Unsere fünf Datenpakete:

• Datenpaket Punktwolke — die registrierte Gesamt-Punktwolke deiner Immobilie als Rohdaten (E57 oder LAS/RCS).
• Datenpaket IFC-Modell — ein 3D-Bestandsmodell (BIM-ready), angelehnt an LOD 300, ohne Material- und Bauteileigenschaften und ohne TGA (IFC).
• Datenpaket CAD-Pläne — ein vollständiger Plansatz aus Grundrissen, Ansichten und Schnitten im Maßstab 1:100 (DWG und PDF).
• Datenpaket Aufteilungsplan — die für die Aufteilung erforderlichen Planunterlagen inklusive Stellplätzen, Garagen und Außenanlagen, plus Lageplan (DWG und PDF).
• Datenpaket Flächen nach gif — Flächenpläne je Geschoss mit Tabelle nach MF-GIF 2023 für gewerbliche Mietflächen, inklusive Abstimmungsgespräch (DWG, PDF und XLS).

Jedes dieser Datenpakete steht für sich. Optional kannst du Bausteine ergänzen — etwa eine Punktwolke zu deinem CAD-Plansatz, ein IFC-Modell zu deinen Flächenplänen, eine Flächenermittlung nach Wohnflächenverordnung (WoFlV) für Wohnnutzung, eine Flächenermittlung nach DIN 277:2021-08 oder eine Georeferenzierung nach ETRS89/DHHN2016 für Anschlüsse an amtliche Koordinatensysteme. Welche Bausteine in deinem Fall sinnvoll sind, klären wir im Erstgespräch — wenn du als Bestandshalter den digitalen Bestand mitwachsen lassen willst, wenn dein Architekt zusätzliche Layers für die Sanierung braucht oder wenn du eine Vermarktungswelle vorbereitest.

Was du nicht bekommst — und warum das gut ist

Die ehrlichste Aussage über unsere Arbeit ist die, was wir nicht machen. Diese Trennung ist kein Mangel, sie ist Voraussetzung dafür, dass das Datenpaket in jeder Folge-Verwendung trägt.

Wir reichen keine Bauanträge ein und übernehmen keine Genehmigungsplanung. Was wir liefern, sind die belastbaren Grundlagen — etwa die CAD-Pläne im Maßstab 1:100 — auf denen ein bauvorlageberechtigtes Architekturbüro oder ein Ingenieur den Bauantrag plant und einreicht. Anders gelagert ist der Aufteilungsplan-Antrag nach § 7 WEG zur Erlangung einer Abgeschlossenheitsbescheinigung — hier bieten wir auf Wunsch die Antragseinreichung und Begleitung als Baustein zum Datenpaket Aufteilungsplan an. Wir liefern keinen Energieausweis, keine Statik, keine TGA-Planung. Wir liefern keine Wertgutachten, keine Notarverträge und keine Vermarktungstexte. All das macht jemand anderes besser als wir — und genau deshalb soll es jemand anderes machen.

Was wir liefern, ist die Datengrundlage, auf der diese Folgeschritte aufbauen. Dein Architekt nimmt das IFC-Modell als Ausgangspunkt für die Sanierungsplanung. Dein Energieberater rechnet auf der Geometrie das Sanierungsszenario. Dein Hausverwalter aktualisiert mit unseren CAD-Plänen seine Vermietungsdokumentation. Dein Sachverständiger nutzt die Flächenermittlung als Grundlage für seine Wertermittlung. Vier Empfänger, ein Datensatz — und keiner muss nachmessen.

Bei SMART+AGILE bekommst du den Bestandsaufmaß-Workflow aus einer Hand: einen Ansprechpartner, ein Angebot, ein Datenpaket, eine Übergabe. Was nach der Übergabe passiert, koordinierst du mit deinen Fachpartnern — wir sind dann wieder im Hintergrund.

Nach der Übergabe: Den Bestand pflegen

Ein Bestandsaufmaß ist kein Einmal-Ereignis. Sobald sich am Gebäude etwas ändert — Umbau, Mieterwechsel mit baulicher Anpassung, neue Aufteilung — verliert das Datenpaket Stück für Stück an Aktualität. Drei Bausteine helfen dir, den digitalen Bestand mitwachsen zu lassen.

Punktwolken-Hosting und Visualisierung im Browser. Statt die Punktwolke auf einem Server abzulegen und nur deinem Architekten zugänglich zu machen, hosten wir sie auf Wunsch und stellen sie allen Beteiligten im Browser bereit. Hausverwaltung, Mieter-Service, Architekt — jeder kann nachsehen und vermessen, ohne Punktwolken-Software auf dem Rechner.

Pflege des digitalen Bestands. Wenn du eine Wohnung kernsaniert hast oder ein Dachgeschoss ausgebaut wurde, scannen und modellieren wir den geänderten Bereich nach. Du behältst einen aktuellen Datensatz statt eines stetig veralteten.

Mietflächen nach MF-GIF 2023. Bei gewerblicher Vermietung ist die MF-GIF 2023 der Standard. Sie unterscheidet die Kategorien MF-GIF-1 (exklusive Mietfläche), MF-GIF-2 (gemeinschaftlich genutzte Mietfläche) und MF-GIF-0 (Nicht-Mietfläche) und liefert die Grundlage für Mietverträge, Bewertung und Vermarktung. Bei Wohnnutzung verwenden wir stattdessen die Wohnflächenverordnung (WoFlV) — auch das aus derselben Datenbasis.

Was du selbst vorbereiten kannst

Damit der Vor-Ort-Termin reibungslos läuft, hilft eine kurze Vorbereitung. Diese Liste deckt das Wesentliche ab.

• Vollständiger Zugang am Begehungstag. Damit die Begehung reibungslos läuft, müssen alle Räumlichkeiten zugänglich sein: alle Wohnungen, alle Keller- und Dachgeschossräume, Heizungskeller, Technikräume. Wie du das organisierst — Generalschlüssel, einzelne Mieter-Termine, Hausmeister vor Ort — überlassen wir dir. Sollten einzelne Räume nicht zugänglich sein, dokumentieren wir die Lücke offen anhand der vorhandenen Punktwolke und besprechen mit dir das weitere Vorgehen: ein Nachscan-Termin oder, wo ein Nachscan unverhältnismäßig wäre, eine Rekonstruktion auf nachvollziehbaren Annahmen — immer mit deiner ausdrücklichen Freigabe.
• Mieter-Information. Bei bewohnten Objekten liefern wir den Entwurf für ein Anschreiben — du verteilst ihn rechtzeitig vor der Begehung.
• Bestandspläne, falls vorhanden. Auch alte Pläne sind hilfreich — als Orientierung, nicht als Wahrheit. Voraussetzung sind sie nicht.
• Ansprechperson vor Ort. Idealerweise jemand, der das Haus kennt — Hausmeister, Verwalter oder du selbst.

Mehr brauchen wir am Anfang nicht. Den Rest klären wir im Vor-Ort-Termin.

Häufige Fragen

Was ist mit Mietern? Müssen die zustimmen? Die rechtliche Bewertung von Mieter-Pflichten gehört in die Hand deines Anwalts oder Hausverwalters — sie hängt von Anlass, Vorankündigung und Mietvertrag ab. In der Praxis bewährt sich ein vorlaufendes Mieter-Informationsschreiben, das Termin, Zweck und Datenschutz erklärt — wir liefern es als Vorlage.

Brauche ich vorher Pläne, damit ihr arbeiten könnt? Nein. Vorhandene Pläne helfen, sind aber kein Muss. Wir starten regelmäßig bei null — die Begehung produziert die belastbaren Daten.

Wie verbindlich ist die Genauigkeit? Wir arbeiten mit dem Verfahren, nicht mit pauschalen Zusagen. Welche Toleranzen für dein Projekt gelten, klären wir vor Beginn der Modellierung. Wenn dein Anwendungsfall millimetergenau dokumentiert sein muss, sagen wir es offen — dann sind wir nicht der richtige Partner.

Was kostet ein Bestandsaufmaß? Ein Bestandsaufmaß ist objektabhängig. Größe, Geschosse, Bewohnung, Komplexität, Bausteine — alle diese Faktoren beeinflussen den Aufwand. Du bekommst nach dem Erstgespräch ein konkretes Angebot ohne Verpflichtung. Pauschale Tagessätze nennen wir nicht, weil sie im Detail nicht tragen.

Können wir das Datenpaket auch ohne Modell bekommen? Ja. Reine Punktwolken-Erfassung ohne IFC-Modell ist möglich, wenn dein Architekt selbst modelliert oder du die Daten nur archivieren willst. Im Erstgespräch besprechen wir, ob das in deinem Fall sinnvoll ist.

Der nächste Schritt

Wenn dieser Artikel dir geholfen hat zu verstehen, wie ein Bestandsaufmaß bei SMART+AGILE abläuft, ist der nächste Schritt schmal. Erzähl uns kurz, was du vorhast — Objektgröße, Anlass, Zeithorizont. Wir melden uns mit ein paar Rückfragen und einem ersten Vorschlag, welches Datenpaket und welche Bausteine zu deiner Situation passen.

Wenn du tiefer einsteigen willst: Schau dir die Übersicht der SMART+AGILE-Datenpakete an. Dort siehst du im Detail, welche Pakete und Bausteine wir liefern und wofür sie gebaut sind.

Wenn du dir nicht sicher bist, ob dein Vorhaben überhaupt zu uns passt — frag trotzdem. Ein kurzes Gespräch kostet dich zwanzig Minuten und uns ein paar gute Fragen. Wenn wir nicht der richtige Partner sind, sagen wir es offen — wie im ganzen Artikel auch.