Abgeschlossenheitsbescheinigung: Ablauf, Unterlagen, Risiken

Was die Abgeschlossenheitsbescheinigung ist — und was nicht

Du willst ein Mehrfamilienhaus aufteilen, die Wohnungen einzeln verkaufen oder eine WEG-Struktur im Bestand sauber begründen. Spätestens an dem Punkt, an dem die Aufteilung im Grundbuch ankommen soll, brauchst du die Abgeschlossenheitsbescheinigung. Sie ist das behördliche Dokument, mit dem die Bauaufsicht bestätigt, dass die Wohnungen und sonstigen Räume in sich abgeschlossen sind — Voraussetzung für die Eintragung von Wohnungs- und Teileigentum: Nach § 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 WEG muss die Bescheinigung der Eintragungsbewilligung beigefügt sein, sie bestätigt die materielle Abgeschlossenheit gemäß § 3 Abs. 3 WEG.

Drei Dinge, die in der Praxis oft durcheinandergeraten:

• Die Bescheinigung ist kein Notar-Akt. Sie wird nicht beurkundet, sondern als behördliche Wissenserklärung ausgestellt — auf Grundlage der vorgelegten Pläne.
• Sie ist nicht die Teilungserklärung. Die Teilungserklärung nach § 8 WEG ist die notarielle Erklärung des Eigentümers über die Aufteilung. Die Bescheinigung ist eine ihrer Anlagen.
• Sie kommt nicht ohne Aufteilungsplan. Plan und Bescheinigung sind zwei Dokumente, gehören aber zwingend zusammen — die Bescheinigung verweist auf den Plan und bestätigt die bauliche Abgeschlossenheit der dort eingezeichneten Einheiten.

Wenn du den Begriff selbst genauer abgrenzen willst — Erklärung versus Bescheinigung, welches Dokument welche Funktion hat — gibt es dazu einen eigenen Artikel: Abgeschlossenheitserklärung: Begriff, Abgrenzung, was wirklich gemeint ist. Dieser Artikel hier ist der Verfahrens-Teil: Wie läuft der Antrag, was ist einzureichen, wer stellt aus, wo sitzen die typischen Stolperfallen.

Diese Reihenfolge ist die häufigste, aber nicht zwingend — gerade bei Bauträger-Projekten werden Plan, Bescheinigung und Teilungserklärung parallel vorbereitet.

Warum sie der Schaltpunkt ins Grundbuch ist

Ohne Bescheinigung kein Wohnungseigentum. § 7 Abs. 4 WEG schreibt sie als Anlage zur Eintragungsbewilligung beim Grundbuchamt vor — neben dem Aufteilungsplan. Das Grundbuchamt prüft die Anlage formal und legt auf dieser Basis die Wohnungsgrundbücher an, also den eigentlichen Rechtsakt der Aufteilung.

Das macht die Bescheinigung zur formalen Schaltstelle zwischen Plan und Buch. Sie hat eine doppelte Funktion: gegenüber dem Eigentümer dokumentiert sie, dass die Bauaufsicht die Abgeschlossenheit anerkannt hat. Gegenüber dem Grundbuchamt liefert sie die behördliche Grundlage, um Wohnungs- und Teileigentum überhaupt eintragen zu können.

Wichtig: Die Bauaufsicht bescheinigt die Abgeschlossenheit auf Basis der eingereichten Pläne, nicht auf Basis einer Ortsbegehung. Das ist eine bewusste Verfahrenslogik — die Behörde misst nicht nach, sondern prüft formal. Die inhaltliche Richtigkeit liegt damit bei dir.

Wer sie ausstellt — und warum die Antwort vom Bundesland abhängt

Bundesweit gibt es nur einen Rahmen, das WEG. Die Ausgestaltung des Verfahrens ist Sache der Länder. Daraus folgen drei Stellschrauben, die in der Praxis zählen.

1. Zuständige Behörde. In allen Bundesländern liegt die Ausstellung grundsätzlich bei der unteren Bauaufsicht der Kommune — Bauordnungsamt, Bauaufsicht, Bauamt, je nach Region. Welche Stelle für dein Objekt zuständig ist, klärt ein Anruf bei der Stadt- oder Gemeindeverwaltung.

2. Sachverständigen-Option. Seit der WEG-Reform 2007 erlauben mehrere Bundesländer alternativ die Ausstellung durch öffentlich bestellte oder anerkannte Sachverständige für das Bauwesen, sofern das Land das per Rechtsverordnung zugelassen hat und die Sachverständigen für dieses Verfahren bestellt oder anerkannt sind. Praktischer Wert: bei hoher Auslastung der Bauaufsicht ein planbarerer Weg, oft zeitnäher zum Notartermin — die Kosten variieren nach Anbieter und Objekt.

3. Elektronische Antragstellung. Die Umsetzung des Onlinezugangsgesetzes (OZG) ist je nach Kommune unterschiedlich weit. Manche Bauaufsichten akzeptieren digitale Einreichung mit PDF, andere bleiben bei Papier mit drei Ausfertigungen. Was vor Ort gilt, steht in der Regel auf der Webseite der zuständigen Stelle.

Verfahrensrechtlich ist die Allgemeine Verwaltungsvorschrift für die Ausstellung von Bescheinigungen nach dem WEG (AVA) die Grundlage — neu gefasst am 6. Juli 2021, zuletzt geändert am 23.09.2022 (Erweiterung der elektronischen Antragstellung). Sie löste die alte AVA von 1974 ab. Viele Online-Quellen zitieren noch die alte Fassung. Beim Recherchieren auf das Datum achten.

Welche Unterlagen die Behörde verlangt

Im Kern erwartet jede Bauaufsicht dasselbe Bündel. Reihenfolge, Bezeichnung und Anzahl der Ausfertigungen variieren landesrechtlich.

• Antragsformular der zuständigen Behörde, vollständig ausgefüllt und unterschrieben. Bei juristischen Personen mit Nachweis der Vertretungsberechtigung.
• Aufteilungsplan mit Grundrissen aller Geschosse, Schnitten, Ansichten und Lageplan. Üblicher Maßstab 1:100, bei großen Objekten 1:200 — entscheidend ist die Lesbarkeit. Räume derselben Einheit mit derselben Nummer auf jedem Plan.
• Aktueller Lageplan auf Grundlage des Liegenschaftskatasters.
• Eigentumsnachweis — Grundbuchauszug, in der Regel nicht älter als drei bis sechs Monate.
• Vollmacht, falls du den Antrag nicht selbst stellst, sondern Hausverwaltung, Architekturbüro oder Projektsteuerung beauftragst.

Bei umgebauten oder genehmigungspflichtig veränderten Objekten verlangen viele Bauaufsichten zusätzlich eine Baugenehmigung in Kopie oder den Nachweis der Bestandsschutz-Lage. Welche formalen Anforderungen die AVA 2021 konkret an den Aufteilungsplan stellt — Nummerierung, Bemaßung, Sondernutzungsrechte, Verbindung von Plan und Bescheinigung — liest du im vertiefenden Artikel Welche Unterlagen die Bauaufsicht für die Bescheinigung verlangt.

Die operative Falle: Bestandspläne, die nicht einreichungsfähig sind

Bei Neubauten ist das Verfahren überschaubar — die Planung ist aktuell, die Pläne kommen ohnehin aus dem CAD. Im Bestand ist die häufigste Hürde nicht das Verfahren selbst, sondern die Qualität der zugrundeliegenden Bestandspläne.

Drei typische Konstellationen:

1. Bauakten-Pläne als einzige Quelle. Pläne aus dem ursprünglichen Genehmigungsverfahren beschreiben den damaligen Genehmigungsstand. Was tatsächlich gebaut, was später umgebaut wurde, ist darin meist nicht abgebildet. Die Bauaufsicht prüft das nicht — sie sieht einen formal sauberen Plan und bescheinigt. Die Diskrepanz fällt beim ersten Einzelverkauf auf.

2. Pläne älterer Hausverwaltungen ohne Versions-Disziplin. Pläne sind irgendwann digitalisiert worden, mehrfach überarbeitet, einzelne Stände kursieren als PDFs. Welcher davon den heutigen Zustand zeigt, ist ohne Vor-Ort-Abgleich nicht zu beantworten.

3. Reine Wohnflächenpläne aus Vermietungs-Unterlagen. Sie haben den Zweck, Mieten zu rechtfertigen, nicht den Zweck, ein Gebäude rechtssicher in Einheiten zu zerlegen. Schnitte und Ansichten fehlen häufig komplett.

Die sachlich saubere Antragsgrundlage ist ein aktuelles Aufmaß — eine Erfassung des tatsächlichen Bauzustands. Auf dieser Basis wird der Aufteilungsplan gezeichnet. Damit ist die Bescheinigung formal sauber und inhaltlich belastbar. Wie ein Bestandsaufmaß abläuft und welche Datenbasis daraus entsteht, beschreibt der Artikel Wie läuft ein Bestandsaufmaß ab.

§ 250 BauGB: der zusätzliche Genehmigungsvorbehalt in angespannten Märkten

Seit dem Baulandmobilisierungsgesetz von 2021 gilt in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt eine zusätzliche Hürde: § 250 BauGB stellt die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen in solchen Gebieten unter Genehmigungsvorbehalt. Konkret bedeutet das: Wer ein Mehrfamilienhaus mit mehr als fünf Wohnungen in einem solchen Gebiet aufteilen will, braucht zusätzlich zur Bescheinigung eine Umwandlungsgenehmigung der Gemeinde.

Wichtig: § 250 BauGB ist kein Ersatz für die Abgeschlossenheitsbescheinigung. Die Bescheinigung wird weiterhin gebraucht — die Umwandlungsgenehmigung kommt als zweite Genehmigung obendrauf.

Drei Punkte, die in der Praxis zählen:

• Die Anwendbarkeit ist landesrechtlich umgesetzt. Welches Bundesland welche Gebiete als angespannten Wohnungsmarkt ausweist, regelt eine Verordnung des jeweiligen Landes — die Liste ändert sich.
• Die Befristung wurde durch das Gesetz zur Beschleunigung des Wohnungsbaus und zur Wohnraumsicherung (Bauturbo) vom 27.10.2025 bis zum 31.12.2030 verlängert (BGBl. 2025 I Nr. 257). Welche Landesverordnung für deine Lage gilt, klärt die Rechtsberatung im Einzelfall.
• Ausnahme seit 30.10.2025: Wo zusätzlicher Wohnraum geschaffen wird (Aufstockung, Verdichtung), greift die Genehmigungspflicht nach § 250 Abs. 1 Satz 2 BauGB n.F. nicht — die Auslegung im konkreten Fall klärt die Rechtsberatung.
• Vor jeder Aufteilung in städtischen Lagen lohnt sich ein früher Blick auf die Landesverordnung. Die Bescheinigung allein nützt nichts, wenn die Umwandlungsgenehmigung der Gemeinde fehlt.

Was SMART+AGILE im Verfahren übernimmt — und was nicht

Wir sind keine Behörde, kein Notar und kein Anwaltsbüro. Was wir liefern, ist die zentrale Antragsgrundlage: einen Aufteilungsplan, der in formaler Qualität einreichungsfähig ist, auf Basis eines aktuellen Aufmaßes.

Konkret: Wir erfassen das Gebäude per 3D-Laserscan vor Ort, modellieren ein BIM-ready Bestandsmodell und leiten den Aufteilungsplan aus dieser Datenbasis ab. Das Lieferprodukt heißt Datenpaket Aufteilungsplan — Grundrisse aller Geschosse, Schnitte, Ansichten, Lageplan auf Basis der Liegenschaftskarte, Bemaßung, Höhenangaben, Stellplätze, Garagen und Außenanlagen. Als DWG und PDF im Maßstab 1:100, bei großen Objekten ergänzt durch Übersichten in 1:200. Räume durchgehend mit derselben Einheits-Nummer, Sondernutzungsrechte sauber abgegrenzt.

Optional zubuchbar zum Datenpaket Aufteilungsplan ist der Baustein Antragseinreichung + Begleitung: Zusammenstellung der Unterlagen, Vollständigkeitsprüfung gegen die Vorgaben der zuständigen Stelle, Einreichung und Koordination der Rückfragen mit der Behörde. Die bauordnungsrechtliche Prüfung selbst bleibt bei der Bauaufsicht — wir reichen ein und koordinieren.

Was wir nicht übernehmen: die Ausstellung der Bescheinigung selbst (Behörde oder anerkannte Sachverständige), die Teilungserklärung (Notar) und die rechtliche Bewertung im Einzelfall (Anwältin oder Anwalt). Wer all das aus einer Hand sucht, sucht etwas, was es so nicht gibt — das Verfahren ist arbeitsteilig.

Hinweis und Verweis

Dieser Artikel beschreibt das Verfahren in seiner Verwaltungs- und Bauplanungs-Dimension. Er ist keine Rechtsberatung. Die rechtliche Bewertung im Einzelfall — zu § 7 Abs. 4 WEG, § 8 WEG, zur Teilungserklärung, zu Sondernutzungsrechten und zur Anwendung von § 250 BauGB im konkreten Gebiet — gehört in die Hand von Notar oder Anwaltskanzlei mit Schwerpunkt WEG und öffentliches Baurecht.

Wenn dich die Begriffsabgrenzung zwischen Erklärung und Bescheinigung interessiert — also was die Teilungserklärung von der Bescheinigung unterscheidet und wer welches Dokument unterschreibt — lies den Zwillings-Artikel Abgeschlossenheitserklärung: Begriff, Abgrenzung, was wirklich gemeint ist.

Wenn du wissen willst, ob das Datenpaket Aufteilungsplan zu deinem Vorhaben passt, schau dir unsere Angebote an oder frag direkt nach. Wenn wir nicht der richtige Partner sind, sagen wir es offen.