Flächenberechnung nach MF-GIF

Die MF-GIF (Richtlinie zur Berechnung der Mietfläche für Gebäude) ist der Standard der deutschen Immobilienwirtschaft für gewerbliche Mietflächenberechnungen. Herausgegeben von der gif — Gesellschaft für immobilienwirtschaftliche Forschung e.V. — bildet die MF-GIF 2023 die Grundlage für Mietverträge, Wirtschaftlichkeitsmodelle und Transaktionen bei rund 85 % aller gewerblichen Neubauten in Deutschland.

Fehlerhafte oder veraltete Flächenangaben kosten dich nicht nur Miete. Sie untergraben jedes Wirtschaftlichkeitsmodell, verzögern Transaktionen und schaffen Unsicherheit bei Mietern, Investoren und Banken. Wer gewerbliche Flächen vermarktet oder verwaltet, braucht Zahlen, auf die sich alle Beteiligten verlassen können.

Du erhältst von uns: eine prüffähige Mietflächenberechnung nach MF-GIF 2023 — basierend auf aktuellen 3D-Scandaten, aufbereitet als PDF-Bericht mit Flächentabellen, Grundrissen und Berechnungsnachweis. Auf Wunsch liefern wir zusätzlich DXF/DWG-Pläne und BIM-Modelle.

Du brauchst eine belastbare Mietflächenberechnung nach MF-GIF? Wir erstellen sie auf Basis aktueller 3D-Scandaten — normkonform, prüffähig, aus einer Hand.

Angebot anfordern

Oder ruf uns direkt an: +49 201 839 836 87

Wann brauchst du eine Mietflächenberechnung nach MF-GIF?

Vermietung von Gewerbeflächen. Du willst Büro-, Einzelhandels- oder Logistikflächen vermieten und brauchst eine belastbare Flächenangabe für den Mietvertrag. Die MF-GIF liefert dir eine transparente, nachvollziehbare Berechnung, die beide Seiten — Vermieter und Mieter — akzeptieren. Ohne Diskussionen über Berechnungsmethoden.

Ankauf oder Verkauf einer Gewerbeimmobilie. Due-Diligence-Prozesse stehen und fallen mit der Datenqualität. Wenn die Flächenangaben im Datenraum nicht zur Realität im Gebäude passen, wird es teuer — durch Kaufpreiskorrekturen, Nachverhandlungen oder geplatzte Deals. Eine aktuelle MF-GIF-Berechnung schafft Sicherheit auf beiden Seiten der Transaktion.

Wirtschaftlichkeitsmodelle und Business Cases. Mietfläche ist die zentrale Eingangsgröße für jede Renditeberechnung. Stimmt die Fläche nicht, stimmt der gesamte Business Case nicht. Gerade bei gemischt genutzten Gebäuden mit Büro, Retail und Gastro auf verschiedenen Ebenen zeigt die MF-GIF ihre Stärke: Sie differenziert sauber zwischen exklusiven Mietflächen und gemeinschaftlich genutzten Bereichen.

Portfolio-Management und Reporting. Du verwaltest einen Gewerbebestand und brauchst einheitliche Flächendaten über alle Objekte hinweg. Die MF-GIF liefert dir eine standardisierte Berechnungsgrundlage, die Vergleichbarkeit innerhalb deines Portfolios herstellt — unabhängig davon, wann das jeweilige Gebäude errichtet wurde.

Mietanpassung oder Neuvermietung. Bestehende Mietverträge laufen aus, Flächen werden umgebaut oder neu zugeschnitten. Fehlen aktuelle Flächennachweise oder sind diese widersprüchlich, schafft eine normkonforme MF-GIF-Berechnung die verlässliche Ausgangsbasis für die Neuvermietung.

Streitigkeiten über Flächenangaben. Mieter zweifeln die vertraglich vereinbarte Fläche an. Ein Gutachter wird hinzugezogen. In diesen Situationen brauchst du eine Berechnung, die methodisch nachvollziehbar und gerichtsfest dokumentiert ist. Die MF-GIF ist hier der anerkannte Standard.

So funktioniert die Mietflächenberechnung nach MF-GIF

Die MF-GIF unterscheidet Gebäudeflächen in klar definierte Zonen — und genau diese Systematik macht sie für gewerbliche Immobilien so leistungsfähig.

Die Flächenarten der MF-GIF

Mietfläche (MF): Die Fläche, die dem Mieter exklusiv oder anteilig zugeordnet wird. Die MF-GIF unterscheidet zwischen MF-G (exklusive Mietfläche des Mieters) und MF-0 (gemeinschaftlich genutzte Flächen wie Foyers, Aufzugsvorräume oder Sanitärbereiche).

Konstruktionsgrundfläche (KGF): Flächen, die von tragenden und nichttragenden Bauteilen eingenommen werden — Wände, Stützen, Schächte. Diese Flächen sind nicht vermietbar.

Technische Funktionsfläche (TF): Räume für die technische Gebäudeinfrastruktur — Heizungsanlagen, Lüftungszentralen, Elektroverteilungen. Ebenfalls nicht Teil der Mietfläche.

Was zählt zur Mietfläche — und was nicht?

Flächenart	Zählt zur Mietfläche?	Anmerkung
Bürofläche (exklusiv genutzt)	Ja — MF-G	100 % der Fläche
Empfangsbereich / Foyer	Ja — MF-0	Anteilig nach Mietflächenschlüssel
Flure innerhalb der Mieteinheit	Ja — MF-G	100 % der Fläche
Gebäudeflure / Treppenhäuser	Ja — MF-0	Anteilig umgelegt
Sanitärräume (gemeinschaftlich)	Ja — MF-0	Anteilig umgelegt
Aufzugsschächte	Nein — KGF	Konstruktionsfläche
Tragende Wände / Stützen	Nein — KGF	Konstruktionsfläche
Heizungsraum / Lüftungszentrale	Nein — TF	Technische Funktionsfläche
Tiefgarage / Stellplätze	Separat	Eigene Berechnung, nicht in MF

Ein Beispiel aus der Praxis

Ein Bürogeschoss mit 1.200 m² Bruttogrundfläche. Nach MF-GIF-Berechnung: 980 m² Mietfläche gesamt, davon 820 m² MF-G (exklusive Mietflächen der einzelnen Mieter) und 160 m² MF-0 (Foyer, Sanitär, Flure). Die restlichen 220 m² verteilen sich auf Konstruktionsfläche (Wände, Stützen, Schächte) und technische Funktionsfläche (Serverraum, Elektroverteilung).

Das bedeutet: Der Vermieter kann 980 m² als Mietfläche ausweisen — transparent aufgeschlüsselt nach exklusiven und gemeinschaftlichen Anteilen. Der Mieter sieht genau, wofür er zahlt.

Unser Prozess: vom 3D-Scan zur fertigen MF-GIF-Berechnung

Schritt 1: 3D-Laserscan vor Ort. Wir erfassen dein Gebäude mit Laserscannern — millimetergenau, bis zu 1.500 m² pro Stunde. Bei einem typischen Bürogeschoss sind wir in wenigen Stunden fertig. Du brauchst keinen Grundriss vorbereiten, keine alten Pläne raussuchen. Wir scannen den Ist-Zustand.

Schritt 2: Punktwolke und Planableitung. Aus den Scandaten entsteht eine hochauflösende 3D-Punktwolke. Daraus leiten wir maßhaltige Grundrisse ab — als Grundlage für die Flächenberechnung. Jede Wand, jede Stütze, jeder Schacht ist exakt verortet.

Schritt 3: Flächenberechnung nach MF-GIF 2023. Unsere Architekten und Ingenieure berechnen die Flächen nach den aktuellen MF-GIF-Regelungen. Jede Fläche wird klassifiziert (MF-G, MF-0, KGF, TF), jeder Raum zugeordnet, jede Berechnung dokumentiert.

Schritt 4: Qualitätssicherung. In der Qualitätssicherung prüfen wir jede Berechnung gegen die MF-GIF-Systematik: Sind alle Flächenarten korrekt zugeordnet? Stimmen die Mietflächenschlüssel? Sind Sonderflächen (Terrassen, Loggien, Balkone) korrekt behandelt? Erst nach der internen Freigabe durch einen zweiten Fachkollegen geht die Berechnung raus.

Schritt 5: Lieferung. Du erhältst einen vollständigen Berechnungsbericht als PDF — mit Flächentabellen, farbcodierten Grundrissen und Berechnungsnachweis. Auf Wunsch liefern wir DXF/DWG-Pläne, BIM-Modelle (IFC/Revit) oder Excel-Tabellen zur Weiterverarbeitung in deinem System.

Die gesamte Prozesskette liegt bei uns. Kein Subunternehmer für den Scan, kein externer Zeichner für die Pläne, kein dritter Dienstleister für die Berechnung. Ein Ansprechpartner, ein Qualitätsstandard, ein Ergebnis.

Klingt nach dem, was du brauchst? Wir erstellen dir innerhalb von 24 Stunden ein individuelles Angebot.

Angebot anfordern |
Erstgespräch vereinbaren |
Infopaket anfordern

MF-GIF im Vergleich: Wann welche Norm?

Die MF-GIF ist der richtige Standard für gewerbliche Mietflächen. Aber nicht jede Flächenberechnung ist eine Mietflächenberechnung — und nicht jede Immobilie ist gewerblich genutzt. Hier die Abgrenzung:

MF-GIF vs. DIN 277: Die DIN 277 berechnet Grundflächen und Rauminhalte im Hochbau — für Bauplanung, Kostenberechnung und Bauanträge. Sie unterscheidet nicht zwischen Mietfläche und Nicht-Mietfläche. Die MF-GIF baut auf der DIN 277 auf, geht aber einen Schritt weiter: Sie ordnet Flächen wirtschaftlich zu — wer nutzt was, wer zahlt wofür. Für die Vermietung brauchst du die MF-GIF, für den Bauantrag die DIN 277.

MF-GIF vs. WoFlV: Die Wohnflächenverordnung gilt für Wohnimmobilien. Sie rechnet Balkone nur zu 25–50 % an, Dachschrägen unter 1 m gar nicht. Für gewerbliche Flächen ist die WoFlV nicht konzipiert und nicht geeignet. Wenn du Büros, Retail oder Logistik vermietest, ist die MF-GIF dein Standard.

MF-GIF vs. II. BV: Die Zweite Berechnungsverordnung ist die Vorgängerin der WoFlV und gilt nur noch für Wohngebäude ohne bauliche Veränderung seit vor 2004. Für gewerbliche Immobilien ist sie irrelevant.

Kurz: Wenn deine Immobilie gewerblich genutzt wird oder gemischt genutzt ist und du Mietflächen berechnen willst — nimm die MF-GIF. Für alles andere gibt es die passende Alternative.

Übrigens: Wir erstellen MF-GIF-Berechnungen deutschlandweit — unter anderem in Hamburg, Frankfurt, München und Düsseldorf.

Häufige Fragen zur Flächenberechnung nach MF-GIF

Was ist die MF-GIF?

Die MF-GIF ist die Richtlinie zur Berechnung der Mietfläche für Gebäude, herausgegeben von der gif (Gesellschaft für immobilienwirtschaftliche Forschung e.V.). Sie ist der Standard für gewerbliche Mietflächenberechnungen in Deutschland. Rund 85 % aller gewerblichen Neubauten werden nach MF-GIF vermietet.

Für welche Gebäude gilt die MF-GIF?

Die MF-GIF gilt für alle gewerblich genutzten Gebäude: Büroimmobilien, Einzelhandelsflächen, Logistikgebäude und gemischt genutzte Objekte. Für reine Wohnimmobilien ist die Wohnflächenverordnung (WoFlV) der richtige Standard.

Was ist der Unterschied zwischen MF-G und MF-0?

MF-G bezeichnet die exklusive Mietfläche eines einzelnen Mieters — also die Fläche, die nur er nutzt. MF-0 sind gemeinschaftlich genutzte Flächen wie Foyers, Flure oder Sanitärbereiche, die anteilig auf alle Mieter umgelegt werden.

Zählen Balkone und Terrassen zur Mietfläche nach MF-GIF?

Ja, Balkone, Terrassen und Loggien können nach MF-GIF zur Mietfläche gezählt werden. Die genaue Zuordnung und der Anrechnungsfaktor werden im Mietvertrag vereinbart. Die MF-GIF gibt die Systematik vor, der Anrechnungsfaktor ist verhandlungssache.

Wie lange dauert eine Mietflächenberechnung nach MF-GIF?

Bei SMART+AGILE dauert der 3D-Scan vor Ort je nach Gebäudegröße wenige Stunden bis einen Tag. Die komplette Berechnung inkl. Qualitätssicherung und Dokumentation liefern wir in der Regel innerhalb von fünf bis zehn Werktagen nach dem Scan.

Ist die MF-GIF gesetzlich vorgeschrieben?

Nein, die MF-GIF ist keine gesetzliche Vorschrift, sondern eine privatwirtschaftliche Richtlinie. Sie hat sich aber als Branchenstandard durchgesetzt und wird von den meisten institutionellen Marktteilnehmern als Berechnungsgrundlage verlangt.

Kann SMART+AGILE auch gleichzeitig nach DIN 277 und MF-GIF berechnen?

Ja. Da die MF-GIF systematisch auf der DIN 277 aufbaut, erstellen wir auf Wunsch beide Berechnungen in einem Zug — aus denselben Scandaten, ohne doppelten Aufwand vor Ort.

Du weißt jetzt, was du brauchst. Wir liefern es.

Normkonforme Mietflächenberechnung nach MF-GIF 2023 — vom 3D-Laserscan bis zum fertigen Bericht. Eine Prozesskette. Ein Ansprechpartner. Ein Qualitätsstandard.

Angebot anfordern

Folge uns auf LinkedIn für aktuelle Projekte und Insights. Oder schau auf unserem YouTube-Kanal vorbei.