Aufteilungsplan Umwandlung — vom 3D-Laserscan zur behördenreifen Aufteilung

Was ein Aufteilungsplan für die Umwandlung leistet

Bei der Umwandlung eines Bestandsgebäudes in Wohnungs- oder Teileigentum verlangt § 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 WEG einen Aufteilungsplan, aus dem die Aufteilung des Gebäudes in Sondereigentum (einzelne Wohnungen, Gewerbeeinheiten, Stellplätze) und Gemeinschaftseigentum (Treppenhaus, Dach, Fassade) eindeutig hervorgeht. Du bekommst maßstabsgetreue Grundrisse aller Geschosse, Schnitte und Ansichten — alle Sondereigentumseinheiten fortlaufend nummeriert, in der Form, wie sie Bauaufsicht und Grundbuchamt üblicherweise verlangen.

SMART+AGILE erfasst dein Bestandsgebäude per 3D-Laserscan, systematisch und vor Ort. Aus den Scandaten entsteht ein digitales Aufmaß, aus dem unsere CAD-Spezialisten den Aufteilungsplan zeichnen — als PDF für die Behörde, optional zusätzlich als DWG für deinen Architekten oder Notar. Dieselben Scandaten sind später Grundlage für Wohnflächenberechnung nach WoFlV, Abgeschlossenheitsbescheinigung (Bauamt) und Teilungserklärung (Notar) — du scannst einmal und nutzt die Geometrie für alle Folge-Dokumente.

Du gewinnst eine belastbare Grundlage für die Abgeschlossenheitsbescheinigung beim Bauamt, die notarielle Teilungserklärung, die Anlage einzelner Wohnungsgrundbücher und die spätere Vermarktung der einzelnen Einheiten — vom Exposé bis zum Kaufvertrag. Bei späterem Streit über die Abgrenzung von Sonder- und Gemeinschaftseigentum hast du ein maßstabsgetreues, scangestütztes Dokument als belastbare Grundlage für spätere Auseinandersetzungen über die Abgrenzung.

Wann du einen Aufteilungsplan für die Umwandlung brauchst

Drei Situationen, in denen eine belastbare Aufteilungsplanung den Unterschied macht — und in denen ein lückenhafter Stand in der Praxis Verzögerungen, Behördenrückläufer und Nachverhandlungen verursacht.

1. Du wandelst dein Mietshaus in Eigentumswohnungen um

Du hast ein Mehrfamilienhaus im Bestand und willst die einzelnen Wohnungen separat verkaufen — an deine Mieter, an Dritte oder als Beimischung zum Portfolio. Der Aufteilungsplan ist die zeichnerische Grundlage, ohne die das Bauamt keine Abgeschlossenheitsbescheinigung ausstellt und der Notar die Teilungserklärung nicht beurkundet. In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt kommt nach § 250 BauGB zusätzlich eine Umwandlungsgenehmigung der Gemeinde hinzu. Ohne belastbaren Plan stockt der Vorgang noch vor dem Verkaufsstart.

2. Eine Erbengemeinschaft will sauber aufteilen

Ein Mehrfamilienhaus geht aus dem Nachlass an mehrere Erben. Statt das Objekt als Ganzes zu verkaufen oder im Bruchteilseigentum zu halten, soll es in Sondereigentumseinheiten überführt werden — jeder Erbe bekommt eine konkrete Wohnung, eindeutig zugeordnet und einzeln verfügbar. Der Aufteilungsplan ist Voraussetzung dafür, dass der Notar die Teilungserklärung beurkunden und das Grundbuchamt einzelne Wohnungsgrundbücher anlegen kann.

3. Du willst nur einzelne Einheiten veräußern

Du behältst das Objekt überwiegend im Bestand, willst aber eine oder zwei Einheiten zur Liquiditätsbeschaffung verkaufen — zum Beispiel die Erdgeschoss-Wohnung an einen Selbstnutzer oder eine Gewerbeeinheit an den langjährigen Mieter. Ohne Aufteilungsplan und ohne separate Wohnungsgrundbücher ist die Einheit nicht einzeln verkehrsfähig. Der Aufteilungsplan ist der erste Schritt, der diese Option überhaupt eröffnet.

Aufteilungsplan für die Umwandlung — Hintergrund und Abgrenzung

Die rechtliche Grundlage für den Aufteilungsplan ist § 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG). Das Wohnungseigentumsgesetz von 1951, zuletzt umfassend reformiert durch das WEMoG (in Kraft seit 1.12.2020), regelt die Aufteilung eines Grundstücks in Wohnungs- und Teileigentum und verlangt zwingend einen Aufteilungsplan, aus dem die Aufteilung des Gebäudes in Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum hervorgeht.

Für wen der Aufteilungsplan bei der Umwandlung gedacht ist

Vermieter mit einzelnen Mehrfamilienhäusern, die in den Eigenkapitalbedarf gehen wollen. Investoren und Asset Manager, die Bestandsobjekte in einzeln verkaufbare Wohnungen oder Gewerbeeinheiten zerlegen. Bauträger, die Gebäude im Bestand erwerben und neu strukturieren. Erbengemeinschaften, die statt einer Gesamtveräußerung auf Sondereigentum aufteilen wollen. Notare, die für die Beurkundung der Teilungserklärung den Aufteilungsplan als Anlage benötigen.

Der rechtliche Status des Aufteilungsplans bei der Umwandlung

Der Aufteilungsplan selbst ist gesetzlich vorgeschrieben — ohne ihn ist die Umwandlung nicht durchführbar. Zwei zusätzliche rechtliche Hürden sind im Vorfeld zu prüfen. Erstens: In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt kann nach § 250 BauGB eine Umwandlungsgenehmigung der zuständigen Behörde erforderlich sein. Welche Gebiete davon betroffen sind, regeln die Bundesländer per Rechtsverordnung — der jeweils gültige Stand ist im Bundesland nachprüfbar. Zweitens: Bestehende Mieter haben nach § 577 BGB ein Vorkaufsrecht beim Erstverkauf der umgewandelten Wohnung; nach § 577a BGB gilt zusätzlich eine Kündigungssperrfrist von drei Jahren als Bundes-Standard, in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt durch Landesverordnung auf bis zu zehn Jahre verlängert. Diese rechtlichen Folgewirkungen sind vor der Umwandlung zu klären, nicht erst beim Verkauf. Diese Hinweise sind allgemeine Einordnung. Die rechtliche Bewertung im Einzelfall — insbesondere zu § 250 BauGB, Vorkaufsrecht und Kündigungssperrfrist — gehört zu Anwalt oder Notar.

Abgrenzung zu Teilungserklärung und Abgeschlossenheitsbescheinigung

Aufteilungsplan, Abgeschlossenheitsbescheinigung und Teilungserklärung sind drei separate Dokumente, die im Umwandlungsvorgang zusammen wirken. Der Aufteilungsplan ist zeichnerisch — er zeigt, was wo liegt. Die Abgeschlossenheitsbescheinigung ist behördlich — die Bauaufsicht bestätigt, dass die Einheiten in sich abgeschlossen sind. Die Teilungserklärung ist notariell — sie verankert die Aufteilung rechtlich. Aufteilungsplan und Abgeschlossenheitsbescheinigung sind Anlagen zur Eintragungsbewilligung, die mit der Teilungserklärung beim Grundbuchamt eingereicht werden. SMART+AGILE liefert die zeichnerische Grundlage; die behördliche Bescheinigung erteilt das Bauamt, die Beurkundung der Notar.

Was SMART+AGILE in diesem Kontext leistet

SMART+AGILE erfasst dein Bestandsgebäude per 3D-Laserscan vor Ort und zeichnet daraus den Aufteilungsplan in CAD. Wir behalten die Scandaten — daraus lassen sich im selben Vorgang Wohnflächenberechnung nach WoFlV, Schnitte und Ansichten für die Bauaufsicht und auf Wunsch IFC-Modelle für die Weiterverarbeitung erzeugen. Du scannst einmal und nutzt die Geometrie über alle Folge-Dokumente und Folge-Phasen — von der Umwandlung über den Verkauf bis zur späteren Verwaltung als WEG.