Aufteilungsplan zur Umwandlung
Mietshaus · Eigentumswohnungen · DWG und PDF
Wer ein Mietshaus in Eigentumswohnungen umwandelt, braucht den Aufteilungsplan nach § 7 WEG für Bescheinigung, Teilungserklärung und Wohnungsgrundbücher. SMART+AGILE erfasst dein Gebäude per Mobile Mapping und zeichnet den Plan als DWG und PDF, auf Wunsch mit Antragseinreichung.
Aufteilungsplan nach § 7 WEG für die Umwandlung deines Mietshauses in Eigentumswohnungen, alle Einheiten nummeriert.
Grundrisse aller Geschosse, Schnitte, Ansichten und Lageplan als DWG und PDF im Maßstab 1:100, Einheiten durchgängig nummeriert.
Konkretes Angebot ohne Verpflichtung auf Basis deiner Objektdaten.
Was der Aufteilungsplan bei der Umwandlung leistet
Bei der Umwandlung eines Mietshauses in Wohnungseigentum entsteht aus einem Grundstück eine Gemeinschaft aus Miteigentumsanteilen, jeder verbunden mit dem Sondereigentum an einer Wohnung. Der Aufteilungsplan nach § 7 Abs. 4 WEG zeigt, welche Räume, Kellerabteile und Stellplätze zu welcher Wohnung gehören und was Gemeinschaftseigentum bleibt: Treppenhaus, Dach, Fassade, Grundstück. Jede Einheit trägt über alle Pläne dieselbe Nummer.
Mit diesem Plan beantragst du die Abgeschlossenheitsbescheinigung bei der Baubehörde, dein Notar beurkundet die Teilungserklärung, und das Grundbuchamt legt für jede Wohnung ein eigenes Wohnungsgrundbuch an. Erst dann lässt sich eine Wohnung einzeln verkaufen, beleihen oder vererben.
SMART+AGILE erfasst dein Gebäude vor Ort per Mobile Mapping: Ein mobiler 3D-Laserscanner wird durch das Gebäude getragen und erfasst die Geometrie während der Begehung, in einem Durchgang über alle Geschosse, auch in bewohnten Wohnungen. Aus der registrierten Punktwolke modellieren wir den Bestand und zeichnen daraus Grundrisse aller Geschosse, Schnitte, Ansichten und den Lageplan im Maßstab 1:100.
In einer Abstimmungsschleife legen wir mit dir die Kennzeichnung der Einheiten fest. Den fertigen Plan bekommst du als DWG und PDF, auf Wunsch reichen wir den Antrag ein. Ob deine Umwandlung genehmigungspflichtig ist und welche Rechte deine Mieter haben, klärst du vorab mit Notar oder Anwalt; die Eckpunkte findest du unten.
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Was du bei der Umwandlung im Blick haben musst
Drei Punkte, die den Ablauf bestimmen.
Wohnungen einzeln verkaufen
An Mieter oder Dritte verkaufen: Der Plan ist die Grundlage für Bescheinigung, Teilungserklärung und die Wohnungsgrundbücher.
Genehmigung nach § 250 BauGB
In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt braucht die Umwandlung eine Genehmigung. Das Grundbuchamt trägt erst ein, wenn sie vorliegt.
Rechte deiner Mieter
Beim ersten Verkauf nach der Umwandlung hat der Mieter ein Vorkaufsrecht, dazu gilt eine Kündigungssperre von drei Jahren, örtlich bis zehn.
Was du bekommst
Bei SMART+AGILE bekommst du dein Datenpaket aus einer Hand: ein klar definierter Lieferumfang, du wählst, was du brauchst, und bekommst genau das geliefert.
Datenpaket Aufteilungsplan
Grundrisse aller Geschosse, Schnitte, Ansichten und Lageplan im Maßstab 1:100, alle Einheiten eindeutig nummeriert und abgegrenzt. Übergabe als DWG und PDF, eine Abstimmungsschleife inklusive.
Antragseinreichung
Wir stellen die Unterlagen zusammen, prüfen sie auf Vollständigkeit, reichen den Antrag bei der zuständigen Stelle ein und koordinieren die Rückfragen bis zur Bescheinigung.
Weitere Datenpakete
Aus derselben Erfassung, ohne zweiten Termin vor Ort: Flächen nach DIN 277 oder WoFlV als Baustein, CAD-Pläne aller Geschosse, das IFC-Modell in LOG 300 oder die Punktwolke als E57.
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Wie wir starten: von der Anfrage bis zum Aufteilungsplan
Erstkontakt: wenige Angaben reichen
Für ein konkretes Angebot brauchen wir am Anfang nur die Eckdaten deines Objekts: Gebäudeart, Lage, Anzahl der Einheiten und die ungefähre Bruttogrundfläche. Zugang und vorhandene Unterlagen klären wir, sobald der Termin steht.
Vor-Ort-Begehung
Vor Ort erfassen wir das Gebäude per Mobile Mapping in einem systematischen Durchgang durch alle Räume, berührungsfrei und im laufenden Betrieb. Die Räume müssen dafür weder leer noch unbewohnt sein, niemand muss ausziehen.
Auswertung und Lieferung
Nach der Begehung registrieren wir die Punktwolke, modellieren das Gebäude und zeichnen daraus den Aufteilungsplan. Nach der Abstimmungsschleife bekommst du DWG und PDF, auf Wunsch reichen wir den Antrag ein.
Umwandlung in Wohnungseigentum: Hintergrund und Abgrenzung
Rechtsgrundlage des Aufteilungsplans ist § 7 Abs. 4 WEG: eine von der Baubehörde mit Unterschrift und Stempel versehene Bauzeichnung, aus der die Aufteilung von Gebäude und Grundstück in Sonder- und Gemeinschaftseigentum hervorgeht. Bei der Umwandlung eines Bestandsgebäudes kommen zwei weitere Regelwerke hinzu, die den Ablauf bestimmen: der Genehmigungsvorbehalt des Baugesetzbuchs und der Mieterschutz des BGB. Den Wortlaut findest du bei gesetze-im-internet.de, § 7 WEG.
Für wen der Aufteilungsplan bei der Umwandlung gedacht ist
Vermieter, die einzelne Wohnungen ihres Mehrfamilienhauses verkaufen wollen, Investoren und Asset Manager, die Bestandsobjekte in einzeln verkaufbare Einheiten gliedern, Bauträger, die Bestandsgebäude erwerben und neu strukturieren, sowie Notare und Hausverwaltungen, die für die Teilungserklärung eine belastbare Zeichnungsgrundlage brauchen.
Der Genehmigungsvorbehalt nach § 250 BauGB
Die Landesregierungen können Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt per Rechtsverordnung bestimmen, längstens bis zum 31. Dezember 2030. Dort braucht die Begründung von Wohnungs- oder Teileigentum an Wohngebäuden, die beim Inkrafttreten der Verordnung schon standen, eine Genehmigung. Sie entfällt bei Gebäuden mit nicht mehr als fünf Wohnungen, die Verordnung kann eine Zahl zwischen drei und 15 festlegen. Zu erteilen ist die Genehmigung unter anderem, wenn das Grundstück zu einem Nachlass gehört und die Einheiten an Miterben gehen, wenn an Familienangehörige zur eigenen Nutzung verkauft wird oder wenn mindestens zwei Drittel der Mieter ihre Wohnung kaufen. Das Grundbuchamt trägt nur ein, wenn ihm die Genehmigung oder das Nichtbestehen der Genehmigungspflicht nachgewiesen ist.
Vorkaufsrecht und Kündigungssperre
Wird eine vermietete Wohnung nach der Überlassung an den Mieter in Wohnungseigentum umgewandelt und verkauft, hat der Mieter nach § 577 BGB beim ersten Verkauf ein Vorkaufsrecht. Der Erwerber kann sich nach § 577a BGB erst drei Jahre nach dem Kauf auf Eigenbedarf oder wirtschaftliche Verwertung berufen; in Gebieten mit besonders gefährdeter Wohnraumversorgung verlängern die Länder diese Frist per Verordnung auf bis zu zehn Jahre. Eine Vereinbarung zum Nachteil des Mieters ist unwirksam.
Drei Dokumente, ein Vorgang
Der Aufteilungsplan ist die Zeichnung, die Abgeschlossenheitsbescheinigung die Bestätigung der Baubehörde, die Teilungserklärung die Erklärung des Eigentümers, mit der die Aufteilung rechtlich wirksam wird. Aufteilungsplan und Bescheinigung sind Anlagen dieser Erklärung, die beim Grundbuchamt eingereicht wird. Ohne den Plan greifen die anderen beiden nicht.
Was SMART+AGILE in diesem Kontext leistet
SMART+AGILE erfasst das Gebäude per Mobile Mapping, modelliert den Bestand und zeichnet den Aufteilungsplan mit eindeutiger Nummerierung als DWG und PDF. Auf Wunsch stellen wir die Unterlagen zusammen und reichen den Antrag ein; Flächen nach WoFlV kommen als Baustein aus derselben Erfassung. Genehmigung, Vorkaufsrecht und Kündigungssperre sind Fragen für Notar oder Anwalt, eine Rechtsberatung gehört nicht zu unserer Leistung.
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Häufige Fragen zum Aufteilungsplan bei der Umwandlung
Was kostet ein Aufteilungsplan für die Umwandlung?
Der Aufwand hängt von Gebäudegröße, Anzahl der Einheiten, Zugänglichkeit und den gewählten Bausteinen ab. Wir kalkulieren flächenabhängig in m²-Staffeln, größere Objekte werden anteilig günstiger. Du erhältst nach deiner Anfrage ein konkretes Angebot auf Basis deiner Objektdaten, unverbindlich und ohne versteckte Kosten.
Brauche ich für die Umwandlung eine Genehmigung?
In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt, die ein Bundesland per Rechtsverordnung bestimmt hat, ja: Nach § 250 BauGB braucht die Begründung von Wohnungseigentum an bestehenden Wohngebäuden dort eine Genehmigung. Ausgenommen sind Gebäude mit nicht mehr als fünf Wohnungen, die Länder können diese Grenze zwischen drei und 15 festlegen. Das Grundbuchamt trägt nur ein, wenn die Genehmigung oder ihre Entbehrlichkeit nachgewiesen ist. Ob dein Gebiet betroffen ist, klärst du mit Notar oder Anwalt.
Welche Rechte haben meine Mieter nach der Umwandlung?
Beim ersten Verkauf einer umgewandelten Wohnung hat der Mieter nach § 577 BGB ein Vorkaufsrecht. Ein Erwerber kann sich nach § 577a BGB erst drei Jahre nach dem Kauf auf Eigenbedarf oder wirtschaftliche Verwertung berufen, in Gebieten mit besonders gefährdeter Wohnraumversorgung per Landesverordnung bis zu zehn Jahre. Vereinbarungen zum Nachteil des Mieters sind unwirksam. Der Aufteilungsplan selbst ändert an bestehenden Mietverträgen nichts.
Müssen die Mieter für die Erfassung ausziehen?
Nein. Die Erfassung per Mobile Mapping läuft in bewohnten und genutzten Räumen, in einem Durchgang je Wohnung. Wichtig ist nur der Zugang zu allen Räumen, Kellerabteilen und Stellplätzen, die im Plan erscheinen sollen. Termine stimmen wir mit deiner Hausverwaltung oder den Mietern ab.
Kann ich die Wohnflächenberechnung gleich mitbestellen?
Ja. Aus derselben Erfassung entstehen Flächen nach WoFlV oder DIN 277 als optionaler Baustein, ohne zweiten Termin vor Ort. Für Exposé, Kaufvertrag und Teilungserklärung hast du damit Plan und Flächen aus einer Quelle.
Reichen meine alten Baupläne als Grundlage?
In der Praxis fast nie. Alte Bauantragspläne zeigen den Planungsstand, nicht den gebauten und über die Jahre veränderten Zustand. Wände wurden versetzt, Öffnungen geändert, Räume umgebaut. Der Aufteilungsplan muss den heutigen Bestand zeigen, deshalb erfassen wir das Gebäude vor Ort.
Was ist der Unterschied zwischen Aufteilungsplan, Abgeschlossenheitsbescheinigung und Teilungserklärung?
Der Aufteilungsplan ist die Zeichnung, die Abgeschlossenheitsbescheinigung die Bestätigung der Baubehörde, dass jede Einheit in sich abgeschlossen ist, die Teilungserklärung die notariell beurkundete Erklärung, mit der die Aufteilung rechtlich wirksam wird. Plan und Bescheinigung sind Anlagen zur Eintragungsbewilligung beim Grundbuchamt. Das Verfahren beschreibt die Seite Abgeschlossenheitsbescheinigung.
Weitere Seiten zum Aufteilungsplan
Die anderen Themenseiten, der Überblick und das Verfahren der Abgeschlossenheitsbescheinigung.