Aufteilungsplan WEG — vom 3D-Laserscan zum prüffähigen Plan

Was ein Aufteilungsplan nach WEG leistet

Der Aufteilungsplan ist die Bauzeichnung, die nach Wohnungseigentumsgesetz die Aufteilung eines Gebäudes in Sonder- und Gemeinschaftseigentum festlegt. Er besteht aus Grundrissen aller Geschosse — vom Keller bis zum Dachgeschoss —, aus Schnitten und Ansichten, üblicherweise im Maßstab 1:100, sowie einem Lageplan. Jede Sondereigentumseinheit erhält eine fortlaufende Nummer; alle zu dieser Einheit gehörenden Räume tragen dieselbe Nummer, sodass Wohnung, Keller, Speicher und Stellplatz eindeutig zugeordnet sind.

SMART+AGILE erstellt den Aufteilungsplan auf Basis aktueller 3D-Laserscan-Daten. Wir scannen das Gebäude vollständig — relevante Innenräume und Außenhülle —, werten die Punktwolke unter interner Qualitätssicherung aus und konstruieren daraus die prüffähigen Pläne. Der Output umfasst die Aufteilungsplan-Mappe als DWG und PDF in der von der Bauaufsicht erwarteten Form, sodass dein Architekt oder Notar die Pläne weiterverwenden kann.

Du bekommst eine Plan-Mappe, mit der du gleichzeitig die Abgeschlossenheitsbescheinigung bei der Bauaufsicht beantragen, die Teilungserklärung beim Notar formulieren und im Anschluss die Eintragung von Wohnungs- oder Teileigentum beim Grundbuchamt vornehmen lassen kannst. Die Pläne sind dauerhaft verwendbar — bei späterem Einzelverkauf, Beleihung oder einer Aktualisierung der Teilungserklärung greifst du auf dieselbe geometrische Grundlage zurück.

Wann du einen Aufteilungsplan WEG brauchst

Drei Situationen, in denen ein belastbarer Aufteilungsplan nach § 7 WEG den Unterschied macht — und in denen ein lückenhafter oder veralteter Stand in der Praxis Verzögerungen am Grundbuchamt und Nachverhandlungen verursacht.

1. Umwandlung Mietshaus in Eigentumswohnungen

Du willst ein vermietetes Mehrfamilienhaus in einzelne Eigentumswohnungen aufteilen, um sie einzeln zu verkaufen, an Erben zu übertragen oder neu zu finanzieren. Damit das Grundbuchamt jede Einheit als eigenständiges Wohnungseigentum einträgt, braucht jede Wohnung im Aufteilungsplan eine fortlaufende Nummer — und alle dazugehörigen Räume (Wohnung, Keller, Stellplatz) müssen mit derselben Nummer gekennzeichnet sein. Ohne diesen sauberen Plan stoppt der Vorgang am Grundbuch.

2. Erbteilung statt Verkauf

Eine Erbengemeinschaft will eine Immobilie nicht verkaufen, sondern in einzelne Einheiten aufteilen und unter den Erben verteilen. Dafür müssen die geometrische Aufteilung und die Zuordnung der Räume zu Sonder- und Gemeinschaftseigentum sauber dokumentiert sein, bevor die Teilungserklärung beim Notar formuliert werden kann. Ein veralteter Bestandsplan reicht in der Regel nicht — die Realität im Gebäude und der Plan müssen übereinstimmen, sonst entstehen Streit und Nachträge.

3. Bauträger-Erstaufteilung vor Verkauf

Du bist Bauträger oder Investor und willst einen Neubau, eine Sanierung oder eine umgewandelte Bestandsimmobilie schon vor dem ersten Notarvertrag in WEG-Einheiten aufteilen. Der Aufteilungsplan ist dann Voraussetzung dafür, dass jede Einheit einzeln beworben, verkauft und finanziert werden kann. Je früher der Plan auf belastbarer geometrischer Grundlage steht, desto weniger Korrekturen entstehen später bei Nachprüfungen oder Käuferanfragen.

Aufteilungsplan WEG — Hintergrund und Abgrenzung

Der Aufteilungsplan ist im Wohnungseigentumsgesetz (WEG) unmittelbar geregelt — er ist die geometrische Grundlage für die Begründung von Wohnungs- und Teileigentum. Maßgeblich ist, dass die Bauaufsichtsbehörde den Plan geprüft, gestempelt und mit Unterschrift versehen hat und dass alle zu einer Sondereigentumseinheit gehörenden Räume mit derselben fortlaufenden Nummer gekennzeichnet sind — siehe § 7 Abs. 4 Nr. 1 WEG.

Für wen der Aufteilungsplan WEG gedacht ist

Der Aufteilungsplan WEG richtet sich an Privateigentümer, die ein Mehrfamilienhaus in Eigentumswohnungen aufteilen wollen, an Bauträger und Projektentwickler, die ein Neubauprojekt vor dem Verkauf in einzelne WEG-Einheiten gliedern, an Erbengemeinschaften, die eine Realteilung statt Verkauf wählen, an Investoren und Family Offices, die Bestandsimmobilien für Einzelverkauf vorbereiten, sowie an Notare, die für ihre Mandanten eine prüffähige geometrische Grundlage für die Teilungserklärung benötigen.

Der rechtliche Status des Aufteilungsplans

Anders als private Berechnungsrichtlinien hat das Wohnungseigentumsgesetz Gesetzesrang. Ohne formal korrekten Aufteilungsplan trägt das Grundbuchamt kein Wohnungs- oder Teileigentum ein — und ohne diese Eintragung kann eine einzelne Einheit weder einzeln verkauft noch einzeln beliehen werden. Der Plan ist damit nicht eine von vielen Optionen, sondern Voraussetzung der gesamten WEG-Konstruktion.

Abgrenzung Aufteilungsplan zu Teilungserklärung und Abgeschlossenheitsbescheinigung

Drei Dokumente, ein Vorgang. Der Aufteilungsplan ist die Bauzeichnung — bei SMART+AGILE auf Basis von 3D-Laserscan-Daten erstellt, geprüft und gestempelt von der Bauaufsicht. Die Abgeschlossenheitsbescheinigung ist die separate behördliche Bestätigung, dass jede Einheit räumlich in sich abgeschlossen ist. Die Teilungserklärung ist die notarielle Urkunde, in der der Eigentümer rechtlich erklärt, sein Grundstück in WEG-Einheiten aufzuteilen, und die Miteigentumsanteile festlegt. Alle drei gehen gemeinsam ans Grundbuchamt.

Was SMART+AGILE in diesem Kontext leistet

SMART+AGILE liefert den Aufteilungsplan auf Basis aktueller 3D-Laserscan-Daten — Aufmaß vor Ort, Auswertung der Punktwolke unter interner Qualitätssicherung, Ausarbeitung der Grundrisse, Schnitte und Ansichten in einer Form, die die Bauaufsicht für Stempel und Unterschrift erwartet. Die Pläne sind so aufbereitet, dass dein Notar sie als geometrische Grundlage für die Teilungserklärung übernehmen kann. Den Stempel der Behörde und die notarielle Beurkundung organisierst du; wir liefern die belastbaren Pläne, auf denen alles aufbaut.